什么是居間合同？簽訂居間合同的注意事項(xiàng)？
現(xiàn)在人們生活水平越來越好，買房的人數(shù)也在不斷增加，我們買房時(shí)不能與建筑開發(fā)商直接商議，往往會(huì)接觸到房產(chǎn)中介來進(jìn)行，這時(shí)候就要簽訂居間合同，那么簽訂居間合同的注意事項(xiàng)是什么？下面煥廷律師整理相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。
一、什么是居間合同？
居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同在日常中也被稱為中介合同或者中介服務(wù)合同，居間合同屬于有償合同。舉一個(gè)例子來加深對(duì)居間合同的理解，甲是某醫(yī)療器械的代理商，甲與乙簽訂一份居間合同，合同約定，乙為甲提供他人欲購該醫(yī)療器械人的信息，成功提供一人的信息報(bào)酬為500元。事后，乙成功為甲提供了丙欲購該器械的信息，于是甲與丙簽訂了買賣合同。
一）權(quán)利義務(wù)關(guān)系
1.委托人支付義務(wù)與居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)
居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬，對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確的，合同雙方可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣進(jìn)行確定，如果仍然不能確定的，根據(jù)居間人所提供的勞務(wù)進(jìn)行確定。
2.居間費(fèi)用的承擔(dān)
居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，居間人負(fù)擔(dān)。居間人沒有促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
二）合同的主要條款
1.合同的主體
居間合同應(yīng)首先明確雙方當(dāng)事人的詳細(xì)名稱或姓名、住所。
2.居間合同的標(biāo)的
居間合同的標(biāo)的是指委托人和居間人在居間合同委托的居間事項(xiàng)，例如：居間人為委托提供訂立合同的機(jī)會(huì)。
3.合同的期限
合同中應(yīng)約定居間合同的履行期限，包括合同生效及其中止的日期，還可以約定合同生效和終止的條件或事由。
4.合同的報(bào)酬
居間合同中應(yīng)明確規(guī)定酬金的數(shù)額、給付方式、時(shí)間和地點(diǎn)等。
5.違約責(zé)任
居間合同中可以約定違約方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的具體形式。
法律依據(jù)
《合同法》第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
二、簽訂居間合同的注意事項(xiàng)？
1、房產(chǎn)中介資質(zhì)
購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營(yíng)范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法，實(shí)踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。
2、明確中介費(fèi)用
在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。同時(shí)根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介費(fèi)不超過成交價(jià)的2%，也就是說對(duì)于買賣其中一方，多只能收取1%的中介費(fèi)，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介費(fèi)。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識(shí)就全額收取中介服務(wù)費(fèi)相關(guān)條款。另外現(xiàn)在上海地區(qū)的銀行貸款都不在支付返利，有可能房產(chǎn)中介要求買賣雙方支付辦理貸款的服務(wù)費(fèi)。律師理解，支付可以但也只能支付給銀行，由銀行出具服務(wù)費(fèi)收據(jù)，房產(chǎn)中介費(fèi)用只能是成交價(jià)的1%。
3、買賣雙方資料
這個(gè)方面主要是出賣方，需要提供房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料(應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，俗稱“產(chǎn)調(diào)”)對(duì)于買方也就是身份證明。
4、意向金轉(zhuǎn)定金
一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹Ｄ敲创藭r(shí)如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條，尾款等款項(xiàng)。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
5、房款支付事項(xiàng)
買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，所以要量力而行，多給自己留有時(shí)間和空間;稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。
6、交房設(shè)備戶口
交房要明確時(shí)間，逾期應(yīng)約定遲延履行金;設(shè)備裝修價(jià)款如另外作價(jià)，則應(yīng)另簽協(xié)議，避免多繳稅費(fèi)。戶口好是交易過戶前遷出，同時(shí)也需要明確約定具體的法律責(zé)任，這個(gè)一定要千萬注意。
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