煥廷說法｜小區(qū)電梯內(nèi)的廣告收益，應當歸誰所有？
來源： 作者： 發(fā)表時間：2021-11-23 閱讀數(shù)：次
你們家小區(qū)的電梯內(nèi)是不是這樣的
電梯內(nèi)總是充斥著各種各樣的廣告，
并且會不定期的更換，
那么，
這些廣告是誰安裝的？
廣告費歸誰？
收益又去哪里了？
這些，你知道嗎？
跟小編一起看看今天的案例吧~
基本案情
自2017年10月開始，菏澤某物業(yè)公司對菏澤某小區(qū)進行物業(yè)管理服務。菏澤某廣告公司在該小區(qū)開展電梯廣告業(yè)務，向物業(yè)公司支付了2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費8400元。2018年9月8日，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉成立業(yè)委會。2019年1月3日，該小區(qū)召開業(yè)主大會通過了解聘物業(yè)公司的決議。2019年10月18日，物業(yè)公司退出該小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域，但未將上述8400元電梯廣告費移交給小區(qū)業(yè)委會。小區(qū)業(yè)委會訴至法院，要求物業(yè)公司歸還。
法院審理
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。小區(qū)電梯屬于業(yè)主共有，電梯廣告費亦應屬于業(yè)主共有。
該物業(yè)公司收取該小區(qū)2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費8400元后未移交給小區(qū)業(yè)委會，故一審法院對于該小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)公司歸還8400元的訴訟請求予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十四條之規(guī)定，判決該物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向該小區(qū)業(yè)主委員會返還電梯廣告費8400元。
后該物業(yè)公司提起上訴，菏澤中院審理后予以駁回上訴，維持原判。
司法實踐中，物業(yè)公司通常會提出其對廣告費有合理使用的權(quán)利，如將廣告費用于補貼物業(yè)管理服務費等，以此拒絕返還廣告費，這種觀點是錯誤的。物業(yè)公司對廣告費的使用要經(jīng)過業(yè)主大會決議，但以下兩種情況下有例外：一是用于廣告管理支出；二是用于專項維修資金。電梯廣告的運營需要物業(yè)公司維持，維持是為了全體業(yè)主的利益，維持成本當然要從廣告費中扣除，因此不需要業(yè)主大會決議。按照《物業(yè)管理條例》第五十四條和《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條的規(guī)定，利用小區(qū)共有部分進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用，但業(yè)主大會另有決定的除外。作出這種規(guī)定的意圖在于，共有部分收益在業(yè)主大會未決議分配時，不能被物業(yè)公司等主體不當使用，應當認定該收益用于補充專項維修資金，且該資金也屬于業(yè)主共有。
本案中，物業(yè)公司對廣告費的收取在法律性質(zhì)上屬于占有權(quán)，而非所有權(quán)，其義務是將該收益移交全體業(yè)主或者業(yè)委會，物業(yè)公司違反該義務，性質(zhì)上屬于侵權(quán)行為。業(yè)主是所有權(quán)人，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴要求物業(yè)公司對該收益的占有進行返還。由于物業(yè)公司不能舉證證明其將廣告費用于廣告管理支出或者專項維修資金，法院依法認定物業(yè)公司承擔廣告費的返還責任。對此，物業(yè)企業(yè)應遵循民法典的原則和精神，讓公共收益的收支情況更加透明，保障業(yè)主真正享受到公共收益。
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